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Diese Web-Seite basiert nur auf meinen persönliche Erfahrungen, Meinungen und Empfehlungen. Ich bin kein Experte. Die Auskünfte sind nicht rechtsverbindlich.

Da ich immer wieder zu simplen Fragen der Wärmelieferung angesprochen und angeschrieben wurde, hatte ich die Idee meine wesentlichen Gedanken in einfachen und verständlichen Worten zusammen zufassen.


Grundlagen, die jeder Mieter und Wohnungseigentümer wissen sollte

Im weiten Sinn gibt es 3 grundlegende Formen der gewerblichen Wärmelieferung

1. Im Haus ist bereits eine Heizstation vorhanden, die dem Gebäudeeigentümer oder der WEG gehört.. Der Hauseigentümer oder die WEG verpachtet die Heizstation an eine Wärmelieferungsfirma. Die Wärmelieferungsfirma übernimmt die Wärmelieferung, Wartung, die Reparaturen und je nach Vertrag auch noch evtl. andere Leitungen.

2. Im Haus ist keine oder eine veraltete Heizstation vorhanden. Der Wärmelieferant kauft auf seine Kosten eine neue Heizstation, die auch in seinem Eigentum bleibt und stellt sie im Haus auf. Die Wärmelieferungsfirma übernimmt die Wärmelieferung, Wartung, die Reparaturen und je nach Vertrag auch noch evtl. andere Leitungen. Die Investitionskosten werden zusätzlich auf dem Wärmelieferungspreis aufgeschlagen.

3. Fernwärme von einem zentralen Versorger

Die Energie wird entweder aus Restwärme der Stromproduktion oder in erdgasbetriebenen Heißwasserkesseln erzeugt. In einem Rohverteilernetz wird das heiße Wasser zum Verbraucher transportiert. Der Lieferant ist oftmals der städtische Stromversorger. Fernwärme ist teuerer, als bei einer vorhandenen Heizstation durch Eigenversorgung. Bedingt dadurch, dass aber der Kauf einer teuren Heizstation entfällt, werden die höheren Preise wieder kompensiert.

Je dichter die Verteilernetze in einem Wohngebiet sind, desto kostengünstiger sind die Wärmelieferungspreise.

Das Prinzip allgemein zu 1. und 2., Abrechnung

Theorie

Eine Heizstation verbraucht Ausgangsenergie, also Gas oder Öl. Als Endprodukt entsteht heißes Wasser. Der Wärmelieferant bezahlt selber die Ausgangsenergie. Er berechnet dem Haus- /Wohnungseigentümer das Endprodukt, also den Durchfluß des heißen Wassers nach einem fest vereinbarten Preis. Von der Ausgangenergie bis zum Endprodukt entstehen Energieverluste. Je älter oder uneffektiver eine Heizstation läuft, desto mehr Energieverluste können auftreten.

Da der Wärmelieferant die Ausgangsenergie selber zahlt und das Endprodukt nur zu einem festen Preis abrechnen kann, wird er bemüht sein, sowenig wie möglich Ausgangsenergie zu verbrauchen. Dementsprechend wird er die Heizstation so effizient wie möglich laufen lassen.

Der Staat ist ein großer Befürworter. Durch dieses Prinzip wird weniger Energie verbraucht und damit die Umweltbelastung reduziert. Der Staat, der sich immer mehr aus der Verantwortung entzieht, ist nun der Meinung, dass Kontrollfunktionen nicht nötig sind, da der Wärmelieferant schon im wirtschaftlichen Eigeninteresse kostensparend handeln muß.

Der Markt wird durch Angebot und Nachfrage geregelt.

Da der Wärmelieferant in Konkurrenz mit anderen Unternehmen steht, muß er seine Leistung bzw. Verträge so billig wie möglich anbieten.

Der nun noch zusätzlich zwischengeschaltete Wärmelieferant will aber nicht umsonst arbeiten. Durch Großabnehmerrabatte von Investitionsgütern und Ausgangsenergie soll der aufgeschlagene Unternehmensgewinn nun wieder kompensiert werden.

Praxis

Die Idee vom Wäremcontracting ist ausgezeichnet, aber auch nur die Idee.

Das Problem des Wärmecontractings ist das 3er Verhältnis. Zwei die den Vertrag abschließen dürfen, zu welchen Konditionen und mit wem auch immer, und ein 3. muß/soll bezahlen. Das marktwirtschaftliche Prinzip von Angebot und Nachfrage wird teilweise durchbrochen bzw. kommt nur begrenzt zum Tragen. Für die Vermieter gibt es zwar ein Wirtschaftlichkeitsgebot, aber auch dieses hat einen Ermessensspielraum.

So lagern z. B. Wohnbaugesellschaften ihre Heizungsbetreuung aus. Sie gründen nun selber eine weitere GmbH und übernehmen dann die Wärmelieferung, die der Mieter oftmals. mit einem Mehrpreis tragen soll.

Außerdem wird mit der Unerfahrenheit der Verbraucher gespielt. Ich befragte damals bestimmt mehr als 50 Leute zu diesem Thema. Keiner hatte auch nur annähernd davon etwas gehört.

In neu vorgedruckten Mietsverträgen steht die Floskel, daß der Mieter mit einer evtl. späteren gewerblichen Wärmelieferung einverstanden ist. Und schon sitzt er in der Falle. Gem. Internetberichten war nur in äußersten wenigen Fällen wirklich von Kosteneinsparung die Rede. Meistens hat der Mieter nicht unerheblich drauf gezahlt.

Es wäre so ähnlich, als wenn ich mich heute verpflichte irgendwann ein neues Auto zu kaufen, man sagt mir aber nicht von wem und zu welchem Preis ich es beziehen muß.

Äußerst kritisch sehe ich das zuvor erwähnte erste Modell. Eine vorhandene Heizstation wird an einen Wärmelieferanten verpachtet.

Zuvor war die Hausverwaltung für die Betriebsführung und die Abrechnung der Heizstation verantwortlich, die nun aber dadurch nicht weniger verdient. Jetzt gibt es einen Dritten, der sich diesen Aufwand auch noch zusätzlich in seiner Kalkulation bezahlen lässt. Hinzu kommt noch der Unternehmensgewinn. Der Wärmelieferant profitiert von einem etwas verbilligten Gas-/oder Ölpreis. Ich persönlich bin davon überzeugt, dass der Wärmelieferant diese „Doppelbezahlung“ nicht wieder durch den etwas verbilligten Energiepreis und angebliche Optimierung auffangen kann. Nach meiner Meinung zahlt der Verbraucher immer drauf.

Was kann man tun

Es gibt eine grundlegende Unterscheidung zwischen Mietern und Wohnungseigentümern

Der Mieter zahlt eine Kaltmiete und die Betriebskosten. Der Mieter hat keinen Einfluß darauf, was sein Vermieter für Verträger abschließt, aber er haftet dafür auch nicht..

z. B. Sein Vermieter schließt einen Wartungsvertrag zu weit überhöhten Konditionen ab und gibt die Kosten an den Mieter weiter. Der Mieter weigert sich. Es wird vom Gericht entschieden, dass der Mieter nur die Hälfte bezahlen braucht. Für den Schaden aus dem Vertrag haftet der Vermieter. Auch wenn der Vermieter Rechnungen nicht bezahlt, so hat der Mieter damit nichts zu tun. Der Mieter haftet nur für die Kaltmiete und die Betriebskosten.

Ganz anders sieht es bei einer Eigentumsgemeinschaft aus. Eine Eigentümergemeinschaft haftet für alle Verträge und Forderungen. Hat z. B. eine Eigentümergemeinschaft oder deren dafür bevollmächtigter Verwalter einen Vertrag zu weit überhöhten Konditionen abgeschlossen, so ist die Eigentümergemeinschaft zuerst einmal verpflichtet dieses zu zahlen. Oder hätte z. B. ein Verwalter Geld unterschlagen und Rechnungen nicht bezahlt, so bleibt trotzdem die Eigentümergemeinschaft Schuldner dieser Rechnungsgläubiger.

Wohnungseigentümer

1. Neuerwerber

Auf meiner Seite „Contra zur gewerblichen Wärmelieferung“ hatte ich bereits beschrieben, dass unser Bauträger Wärmelieferungsverträge abschloß, ohne dass die Eigentümer davon überhaupt etwas erfuhren. Wie mir bekannt wurde, ist auch ein weiterer Bauträger so vorgegangen.

Gem. AVBFernwärme muß bei einem Eigentumswechsel der Verkäufer dem Erwerber formwirksam alle Rechte und Pflichten aus dem Vertrag übertragen.

Die Verbraucherschutzzentralen sind m. E. rechtlich mehr auf die Mieterproblematik fixiert.

Gem. der Auskunft von Verbraucherschutzzentralen und Gutachtern, hätten wir nun die Rückstände bezahlen müssen. Ein anschließender Gutachter könnte dann den zukünftigen weiteren Preis reduzieren. Die Auskünfte waren falsch.

Ein Auszug aus dem Buch: Energiecontracting, Recht und Praxis von Martin Hack, Verlag C.H.Beck“

„So hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die ehemaligen Wohnungseigentümer selbst für Wärmelieferungsschulden aus der Zeit, als sie nicht mehr Eigentümer der Wohnung waren, gesamtschuldnerische haften, weil sie es versäumt hatten, den Erwerbern der Wohnungen den Eintritt in den Wärmelieferungsvertrag entsprechend § 32 Abs. 5 AVBFernwärme aufzuerlegen“ BGH, Urt. V. 25.10.1989, Wum 1990, 33, 35 f.

Achtung: Wenn Ihnen der Vertrag unbekannt war, sollten Sie keine Betriebskostenabrechnung mit diesen Kosten beschließen. Mit der Betriebskostenabrechnung erkennen Sie den Vertrag an.

Meine persönliche Empfehlung ist deshalb:

Soviel wie möglich selber Informationen sammeln und auf jeden Fall einen guten Anwalt aufsuchen. Die Wärmecontactoren sind in Verbänden zusammen geschlossen. Diese Verbände haben m. E. die besten Rechtsanwälte, die direkt auf diese Materie spezialisiert sind. Es wird nicht leicht sein.

2. Entscheidung durch Eigentümerbeschluß

Das Wichtigste: Die WEG kann alle möglichen Beschlüsse fassen, auch wenn sie nicht mit den Gesetzen konform laufen.
So ein Beschluß ist aber nur ungültig, wenn er durch das zuständige Amtsgericht für ungültig erklärt wurde. Der Antrag kann nur innerhalb eines Monates nach der Besschlußfassung gestellt werden.

In der Regel gibt es 2 Klassifizierungen:

1. die Heizungsanlage wird bald ihren Betrieb aufgeben und ist deshalb erneuerungsbedürftig. Für eine erforderliche Instandsetzung ist nur ein Mehrheitsbeschluß erforderlich. Inwieweit dann aber die Umstellung auf Wärmecontracting nur eines Mehrheitsbeschlußes bedarf, ist so m. E. nicht eindeutig geregelt und hängt auch von der Kosteneffizienz und den individuellen Kriterien ab.

Wenn die WEG nun nicht über entsprechende Rücklagen verfügt, Sonderumlagen auf Grund der Liquidität der Eigentümer problematische erscheinen, ist Wärmecontracting vielleicht keine schlechte Idee.

2. die Heizstation ist jetzt und in absehbarer Zeit noch voll funktionstüchtig

Alle Wohnungseigentümer müssen zustimmen. Aber Vorsicht, dieses kann auch über den Verwalter erfolgen. D. h. alle Wohnungseigentümer können auch den Verwalter bevollmächtigen.

Äpfel mit Birnen vergleichen

Bei einem Betrieb der Heizungsanlage in Eigenregie fallen nachfolgende Kosten an: Gas oder Ölverbrauch, Reparatur, Wartung, Schornsteinfeger und evtl. Investitionskosten.

Die Abrechnung vom Wärmelieferanten ist aber wesentlich anders. Sie geht immer von

einem Leistungspreis und einem Arbeitspreis aus..

Im Leistungspreis sind die Festkosten für den Betrieb der Anlage enthalten. Der Leistungspreis wird einmalig vertraglich festgelegt und ist dann an gewisse Indexe für Preissteigerungen-/ senkungen gekoppelt. Egal ob die Anlage nun u. a. viel repariert werden muß oder gar nicht, der vertraglich fest gelegte Preis ist immer zu zahlen. In den mir bekannten Verträgen ist aber nicht angegeben, dass der Kunden einen Festpreis über so und soviel Euro im Monat zu zahlen hat. Es wird eine Größe niedergelegt z. B. 83,340 €/kWh, , die dann zuerst mit anderen Bezugsgrößen errechnet werden muß.

Der Arbeitpreis beinhaltet die verbrauchsabhängigen Kosten, also den Durchlauf des benötigten heißen Wassers. Würden Sie alle Heizungen abstellen und kein Warmwasser verbrauchen, so bezahlen Sie auch keinen Arbeitspreis.

Die Höhe des Arbeitspreises errechnet der Wärmelieferant nach einem Nutzungsgrad der Anlage. Ist die Anlage schon älter, so ist der Nutzungsgrad dementsprechend geringer und der Arbeitspreis höher. Der Preis wird im Vertrag einmalig vom Wärmelieferanten festgelegt und ist an die Preissteigerungen- /senkungen vom Helium- Index gekoppelt. Ob der einmalig errechnete und nun festgelegte Arbeitspreis wirklich zu trifft, können Sie als Laie im Normalfall nicht einschätzen

Selbst die Angeboten der Wärmelieferanten mit einander zu vergleichen, ist fast unmöglich. Die einen nehmen einen höheren Arbeitspreis, dafür ist der Leistungspreis niedriger, die Nächsten haben dann noch zusätzlich einen Messpreis, dann gibt es welche die berechnen eine Wartungspauschale extra und etc.

Ich habe Wochen gebraucht, und teilweise auch mit Hilfe von Experten, um überhaupt alle Bezugsgrößen und ihre Entstehung zu analysieren.

In einigen mir bekannten Verträge ist ein qm-Preis angegeben. Dieser bezieht sich auf eine feste Größe von einem angenommenen Jahresmengenverbrauch. Ist der Jahresmengenverbrauch aber kleiner, und das trifft oftmals zu, stimmt auch nicht mehr der qm-Preis. Bei uns wurde sogar die nicht beheizbare Fläche, wie Balkone und Terrassen in die Berechnung mit einbezogen.

Die Problematik ist, dass die Verträge über sehr viele Jahre laufen. Stellt man im nachhinein fest, dass die WEG damals in Eigenregie viel billiger haushaltete, ist man nun vertraglich gebunden und kommt nicht mehr raus.

Sie haben es hier mit Profis zu tun, die Ihnen vielleicht das blaue vom Himmel erzählen. Die Realität sieht oftmals anders aus. Verlassen Sie sich auf keinen Fall auf Zeitungsartikel, die besagen, dass Fern-/Nahwärme billiger ist.

Vielleicht steht auch ein Eigentümer mit einem Wärmelieferungsunternehmen in Zusammenhang.

Meine persönliche Empfehlung ist deshalb:

- beim Beschluß konkret festlegen, dass z. B. mindestens 3 Wärmelieferungsunternehmen Preisangebote erstellen.

- Unbedingt einen neutralen Gutachter einschalten. Wenn Sie keinen kennen, die Verbraucherzentrale kann Ihnen bestimmt weiterhelfen

- Umstieg auf Wärmelieferung nur, wenn in Eigenregie nicht billiger

- Unbedingt die Ein-Monatsfrist der Anfechtung beim Amtgericht beachten:


Mieter

Hier es gibt 2 verschiedene Formen

1. Der Mieter muß selber mit dem Wärmelieferant einen Vertrag abschließen. Ist in einem bestehenden Mietsvertrag dazu keine Regelung getroffen, kann der Vermieter den Mieter aber nicht zum Vertragsabschluß zwingen. Neue vorgedruckten Mietsverträge können gewisse Klauseln enthalten, die aber nicht immer rechtswirksam sein müssen. Deshalb Mieter- /Verbraucherschutz oder guten Rechtsanwalt befragen.

2. Der Vermieter schließt mit dem Wärmelieferanten einen Vertrag ab und rechnet dann mit dem Mieter ab. Oftmals zahlt der Mieter drauf. Die Materie ist sehr komplex und es gibt unzählige Urteile, die sich teilweise auch widersprechen. Deshalb Mieter- /Verbraucherschutz oder guten Rechtsanwalt befragen.

Anbei ein sehr interessantes Urteil. Es handelt sich um einen Auszug aus „Haus & Grund Mönchengladbach“ http://www.haus-u-grund-mg.de/moneyinfos.htm#waermecon... Weitere Informationen sind auf der Web-Seite auch vorhanden.

Zustimmung des Mieters zum Wärmecontracting erforderlich
Will der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten umstellen, bedarf dies der Zustimmung des Mieters, wenn eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag fehlt und dem Mieter zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 6. April 2005, AZ: VIII ZR 54/04, entschieden.

Es betrifft eine bereits vorhandene Heizungsanlage, die während eines bestehenden Mietsverhältnisse an einen Wärmelieferanten verpachtet wurde.

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