Thema: Skrupelloses Wärmecontracting

Liebe Foristen,

ich sehe da Diskrpetanzen zwischen meinem Rechtsgefühl und der offenbar geltenden Rechtslage.

Es geht um eine Anlage mit über Hundert Wohungen, die bislang zum Teil mit Fernwärme zum Teil über eine Wärmepumpe mit Heizenergie versorgt war und erst vor wenigen Jahren errichtet wurde.

Der Lieferant der Wärmepumpe die ca. 3 JAhr alt ist, ist pleite und die Anlage hat grobe Mängel. Aufgrund der schlechten Wartung wird gerade geklärt, ob die Wärmepumpe ein totalschaden ist.

In Zukunft will der eigentümer nun den Betrieb der Wrämepumpe auslagern (technische Betriebführung). er rechtnet mit hohen Investitionen die er selbst tragen will und auf dem wege des contracting wieder einspielen will. Weiterhin will er auch die die notwendigen zukünfitgen Reperaturen und sämtliche weitere Investitionen in die Anlage selbst tragen. Lediglich soll diese an den Contractor verpachtet werden, der diese betriebt und in Abstimmung mit dem Eigentümer notwendige Reperaturen selbst oder durch dritte ausführen lasst (auf rechung des Eigentümers).

Der Contractor übernimmt den Entstördienst, die Wartung und Pflege und die Nachfüllung von Wasser falls notwendig und soll den Betrieb und die Verfügbarkeit der energie sicher stellen.

Daher wird dieser mit dem Eigentümer einen Wärmelieferungs und Pachtvertrag mit Preisgleitklausel vereinbaren.

Da sehe ich einige Probleme:


Die Presigleitklausel soll den Industriegüterindix (alle indizes aus ca. 1992) und einen Monatlohnindex im bereich des Grundpreis, den Preis von Kohle und für leichtes Heizöl im Bereich des Arbeitspreises umfassen.
Weiterhin wird eine Grundgebühr verlangt, die weder abhängig von der abnahmemenge noch von irgendwelchen Indizes ist und ca. 20 % der jählichen Gesamtleistung ausmacht.

Die Anlage arbeitet allerdings mit Strom als Betriebmittel, weiterhin ist die Pachtgebühr für den Contractor eine monatliche Flatrate. Wie ich weiss kostet ein Wartungdienst mit 24h Entstörservice für eine derartige Anlage 2000 euro im Jahr.

Weiterhin sollen den Mietern der Wohnungen die Kosten der Telefonverbindung der Wärmpumpe mit einer Softwareapplikation beim Contractor, die Gebäudeversicherung, in der die Wärmepumpe mitversichert ist und die Hausmeisterkosten, welcher die Wärmepumpe zusätzlich regelmässig überwacht und dafür eine Schulung erhalten hat übertragen werden. Auch die Ablesung der Wärmezähler (für die Abrechung durch den Contractor) soll von einer Abrechungsfima durchgeführt und dann den Mietern in rechung gestellt werden.

Der wärmepreis wird nach ersten Schätzungen so um die 100 Euro pro MWH liegen.

Ich gehe dem Eigentümer zur Hand und habe ihm stark abgeraten, diesen Wärmelieferungsvertrag abzuschliessen, weil ich grosse Risiken in der Umlage der Kosten an die Mieter sehe.


Ich bin kein Rechtsexperte sonderen Betriebswirtschaftler kann aber kaum glauben, wenn auch der Contractor auf entsprechende BGH Urteile verweist, die besagen, dass die Mieter sich wenn im Mietvertrag wie hier Nahwärmecontracting eingeschlossen sei (Verweis auch neueste 2. Berechnungsverordnung), nur durch den Beweis, dass es einein günstigeren Anbieter für die gleiche Leistung geben müsste, gegen das Contracting wehren könnten, welches hier etwa zur Verdopplung der Heizkosten führt.

Der Contractor argumentiert hier auch mit der schiwirigen Beweisführung die der Mieter gar nicht durchführen könne.

Da mich dies nun selbst interessiert wäre es interessant, andere Meinungen dazu zu hören. Diese werde ich natürlich nicht als rechtsberatung in irgendeineer Art und Weise auffassen, dennoch interessiert mich dass, weil ich bisher dachte, dass derartiges im Mietrecht nicht möglch wäre und ich, selbst Vermieter hätte Skrupel, meinen Vermietern derartiges aufzutischen.


Gruss Heiner

Solche Konstruckte wurden schon öfters im Fernsehen gezeigt. Hiermit hat der Vermieter die Möglichkeit (über Beteiligung am Dienstleister) über die Heizung-/Heizkosten zusatzgewinn zu machen. Mit dem alten Konstrukt kann er nur laufende Kosten umlegen. Der Verlierer ist der Mieter der u.U. mit verdoppelten Heizkosten oder noch höheren Mehrkosten rechnen muss.

hallo..

zu den meisten Punkten kann ich gar nichts sagen, weil ich nicht intensiv in diese kostenkalkulation eingestiegen bin oder schlichtweg nichts verstehe.

Zum Thema umlagefähige Kosten an die Mieter kann ich aber wohl etwas sagen:

Gebäudeversicherung ist eh Sache des Vermieters und nicht des Mieters
Das Gleiche gilt auch für alle nicht betriebsrelevanten Positionen.
Der Pacht- oder Miet-Anteil an der Heizung kann NICHT an den Mieter weitergegeben werden, da dieser solche Investitionen schon über die Kaltmiete bezahlt. Das sind Infrastruktur-Bestandteile.
Weiterhin gibt es in Deutschland auch Gesetze, die die Preisstruktur bei der Heizkostenabrechnung vorschreiben.
Von irgendwelchen Indizes konnte ich noch nie was lesen.
Ein Teil der Heizkosten darf über Fläche anteilig abgerechnet werden und der Löwenanteil MUSS verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
Ich bin mir allerdings nicht sicher, wie die Sachlage bei Wärmepumpen ist. Wenn eine Analogie zu einer Gastherme gezogen werden dürfte (was ich vermute aber nicht sicher weis), dann kann NUR der verbrauchte Strom der Wärmepumpe und die Wartungskosten im Abrechnungszeitraum den Mietern zur Last gelegt werden. Alles andere wäre dann Sache des Vermieters.
Wartungsverträge können teilweise umgelegt werden.
So weit die Leistung aus dem Wartungsvertrag dem Erhalt der Funktion dient und KEINE Reparaturen oder Verschleissteile beinhaltet, denn die sind Sache des Vermieters
Der Vermieter ist per Gesetz VERPLICHTET eine bewohnbare Wohnung für die bezahlte Miete zur Verfügung zu stellen. Zur Bewohnbarkeit gehört zweifelsohne eine funktionierende Heizung.

Grüsse
Oswald

achja.....

ergänzend gilt es halt schon zu beachten, dass jeder mündige Bürger einen Vetrag unterzeichnen, und somit schliessen, kann.
Wer also als Mieter NEU so einen Vertrag unterschreibt weis ja worauf er sich bei der Abrechnung einlässt.

Ich betone aber hier noch einmal, dass er lediglich der Bestimmung des Einheitenpreises für die Wärmemenge im gesetzlichen Rahmen zustimmt und nicht irgendwelchen nicht umlagefähigen Kostenpositionen.

Bei exisitierenden Mietverhältnissen dürfte das nicht so einfach sein.
Schliesslich können die Mieter nichts für den vorzeitigen Tod von Teilen der Heizungsanlage und schon gar nichts für die Insolvenz des für den Tod verantwortlichen Heizis.

Grüsse
Oswald

Wärmecontracting ist nicht automatisch schlecht. Auch die bisher teilweise in dieser Wohnanlage verwendete Fernwärme ist nichts anderes. Ob gut oder schlecht hängt mehr oder weniger vom Preis der gelieferten Wärme ab.

Der Mieter muss doch so oder so für alle Kosten aufkommen. Herkömmlich für Brennstoff und Wartung über die Nebenkosten und für Reparaturen und Abschreibung über die Kaltmiete. Bei Contacting werden eben alle mit der Heizung verbundenen Kosten über die Nebenkosten abgerechnet. Findet eine faire Überleitung auf Contracting statt, könnte die Kaltmiete auch etwas sinken.

Wird die Sache aber nur zu Gewinnmaximierung benutzt, hat der Mieter immer noch die Möglichkeit sich eine Wohnung zu suchen, bei der die Summe aus Kaltmiete und Nebenkosten seinen Wünschen eher entspricht.

Ich sage auch nicht, dass Wärmecontracting automatisch schlecht ist, nur dass es chlecht sein kann und dass es schwarze Schafe gibt und dieser Contractor scheint ein solcher zu sein.

Im Übrigen werden beim Contracting regelmässig Investitionskosten und Unternehmensgewinne umgelegt, damit versucht die Politik den energiepolitischen Stillstand zu vermeiden, sprich die nicht investition in neue Technologien die weniger Primärenegeriträger verkaufen.

Im besten Falle führt Wärmecontracting zu Entlastung des Vermieters und des Mieters.

Der BGH sagt grundsätzlich, dass wenn Wärmelieferung im Vertrag vereinbart ist, auch während des laufenden Mieterhältnisss umgestellt werden kann. Der Mieter kann dann nicht bahaupten, dass es teurer geworden ist, denn nach BGH spielt es keine Rolle, ob bspw der Eigenbetrieb durch den Vermieter günstiger wäre, der Mieter kann einzig und alleine nachweisen, dass es einen Contractor gebe der entsprechend der wesentlichkaitsgrenze von 20% günstiger angeboten hätte.

Eigentlich muss die Wirtschaftlichkeit vom Vermieter nachgewisen werden, was alerdings voraussetzt, dass der Mieter belastbare Anhaltspunkte für eine Überteuerung liefert.

Das Problem daran ist allerdings, dass dies kaum möglich ist, zumindest im Nachbereich, weil es sich immer um Spezialverträge handelt, da ja jede "nah" betriebene Heizung anders ist usw.

Es wird also kaum möglich sein, und das ist übrigens die einhellige Meinung viele Experten, dass der Mieter entsprechende Indizien liefert, ausser er engagiert einen gutachter.

Dennoch scheint hier Rechtssicherheit nicht gegeben sein, und ich meine dass es entweder eine Gesetzesänderung geben muss, oder der BGH weitere Leiturteile verfasst.

Im übrigen ist hier zu sagen, dass die SPD gerne eine gesetzliche Möglichkeit schaffen würde auch in den Fällen, wo es mietvertraglich nicht möglich ist einen Umstieg auf Contracting vorzunehmen. Die CDU sperrt sich glücklicherweise, denn Wärmecontracting ist nur dann gut, wenn es denn Mieter nicht benachteiligt.


Das thema scheint offenbar noch gar nicht genügend aufmerksamkeit bekommen zu haben, weil es viel zu komplex ist.

Jedoch besteht tatsächlich die Gefahr, dass sich Leute und ich werde da evtl. Mietziehen (wenn ich die noch bestehende Skrupel augeräumt habr) einfach einen Vertrag mit dem Vermieter macht, dem Vermiter einen Betrag X für die Pacht der Heizung bezahlt und dann einfach gut für den Vermieter und den Contractor auch ohne energiepolitischen Wandel den Preis vom Mieter nimmt, den der Markt eben hergibt. (Klar man würde noch etwas Slideware generieren die die Sache ins rechte Licht rücken, bspw von den Vorteilen einer gewarteten Anlage reden und den langfrsitigen Klimapolitischen Nutzen aufzeigen etc )

Das geht weitgehend geschützt vor den augen der Mieter, denn dieser bekommt den Liefervertrag nie zu sehen und kann somit auch die Wirtschaftlichkeit nicht darlegen.

Bis jetzt allerdings habe ich Mühe mich damit abzufinden. Es kann einfach nicht sein, dass Mieter (und diese haben eben meist nicht die Möglichkeit den Mietvertrag zu verhalndeln, zumindest in Städten, wo Mietwohnungen knapp sind, schon gar nicht mehr, wenn sie sich mal Möbel und Küche für 15000 euro irgendwo haben einbauen lassen) auf einmal prinzipiell bundesweit unter den derzeitigen wirtschatlichen Umständen nun nicht mehr nur die die Miete bezahlen, sonderen nun auch die Heizungsanalge selbst bezahlen und zwar über das Contracting.

die gesetzeslage und die Rechtsprechung des BGH führen eben nicht nur dazu, dass energiepolitische Trends generiert werden, sonderen as unintendierte Konsequenz dazu, dass Contractor und Vermieter sich auf basis gut gemeinter Politik an Mietern bereichern können.