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Thema Solarthermie (Solarwärme) vom 02.05.2002 @ 11:51:32 CEST

Umlage von Kosten der Solaranlage auf Mieter möglich

Aktuelle Solarwärme News Für Besitzer von Zweifamilienhäusern ist die Frage der Kostenverteilung einer Solaranlage von besonderer Bedeutung. Hausbesitzer, die im Zwei- oder Mehrfamilienhaus eine thermische Solaranlage zur Brauchwassererwärmung installieren, wollen naturgemäß den oder die Mieter an den Aufwendungen in irgendeiner (gerechten) Art beteiligen...

(DGS) Steuervorteile ergeben sich nicht, da die Errichtung der Anlage kein abzugsfähiger Erhaltungsaufwand ist, sondern Herstellungsaufwand. Das herrschende Mietrecht räumt aber dem Vermieter die Möglichkeit der Mieterhöhung ein und zwar ohne die Hürden, die bei einer "normalen" Mieterhöhung im Rahmen der Kappungsgrenze durch die Voraussetzung der Zustimmung des Mieters gegeben sind:

Der Vermieter kann die Kosten der Maßnahme mit 11 % des Anteiles, der auf die Wohnung des Mieters fällt, jährlich auf die Miete aufschlagen.
Damit fließt der auf den Mieter entfallene Kostenbetrag innerhalb von gut 9 Jahren an den Investor zurück. Nach 24 Jahren ist durch die Mieterhöhung der gesamte Herstellungsaufwand an den Vermieter zurück gegangen. Diese Zeitspanne stellt aus heutiger Sicht auch die zu erwartende Lebensdauer der Anlage dar, sodass, abgesehen vom Zinsverlust des eingesetzten Kapitals, dem Vermieter keine Renditeschmälerung entstanden ist. Der Pumpenstrom kann aus Durchschnittswerten der Betriebsstunden errechnet und dem Mieter gegenüber im Rahmen der üblichen Betriebskostenabrechnung auferlegt werden. Wartungskosten und ggf. Reparaturen an der Anlage fallen unter den abzugsfähigen Erhaltungsaufwand. (Einkommensteuer, Anlage V, Werbungskosten )

Duldungspflicht des Mieters:
Modernisierungsmaßnahmen hat der Mieter grundsätzlich zu dulden. Eine Ausnahme liegt nur dann vor, wenn die Arbeiten oder die für den Mieter resultierenden Kosten ~ Mieterhöhung ) eine Härte bedeuten würde, oder wenn der Umfang der Arbeiten mit Gesundheitsschäden oder länger anhaltendem, schädlichen Lärm verbunden ist. Für den Einbau von solarthermischen Anlagen ist dies nicht zu erwarten.

Mitteilungspflicht des Vermieters:
Drei Monate vor Beginn der Maßnahme hat der Vermieter dem Mieter Art, Umfang, Beginn und voraussichtliches Ende der Arbeiten mitzuteilen. Auch die zu erwartende Mieterhöhung muss mitgeteilt werden, am besten mit einer Darstellung des Berechnungsweges. Diese Ankündigungspflicht des Vermieters besteht auch dann, wenn, wie bei Solaranlagen immer zu erwarten, die vermietete Wohnung zur Durchführung der Arbeit nicht betreten werden muss. Sie braucht nur dann nicht zu erfolgen, wenn der Mieter auch nicht an den Kosten beteiligt werden soll. Bei Wärmedämmungsmaßnahmen genügt es allerdings nicht, dem Mieter die Kostenumlage durch Mieterhöhung rechtzeitig mitzuteilen. Vielmehr muß der Vermieter zusammen mit dem Eihöhungsverfahren eine für den Laien nachvollziehbare Erläuterung des Nutzers vorlegen. Dies geschieht am besten durch eine allgemeinen verständlich erklärte Wärmebedarfsberechnung nach DIN 4701.

Weitere Infos im Internet unter www.dgs-solar.org

Redaktion